El BOE del 15-5-2013 publica la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (he dudado si entrecomillar lo de reforzar y lo de protección), reestructuración de deuda y alquiler social. Esta Ley, en vigor desde el mismo día 15 de mayo, nace para concretar las disposiciones contenidas en otros normativas, relativas a la protección de aquellos que están inmersos en procesos de desahucio de su vivienda por impago de la hipoteca.
La primera parte de esta Ley contiene disposiciones relativas a la paralización de las ejecuciones y lanzamientos (desahucios) durante un periodo de 2 años (hasta el 15-5-2015), que serán aplicadas solamente a personas de “especial vulnerabilidad” que estén sufriendo una crisis económica. Se encuentran en situación de “especial vulnerabilidad” según la Ley:
- Familias numerosas.
- Familias monoparentales con dos hijos a cargo.
- Familias con hijos menores de 3 años.
- Familias en las que algún miembro sufra discapacidad superior al 33 %.
- Familias en las que algún miembro se encuentre en situación de dependencia, o con una incapacidad absoluta.
- Familias en las que exista alguna víctima de violencia de género.
Solamente estos colectivos podrán beneficiarse de las paralizaciones del desahucio hasta el 15-5-2015, siempre que acrediten las siguientes condiciones económicas (todas):
- Que el conjunto de los ingresos de TODOS los miembros de la familia no sea superior a 3 veces el Indicador Público de Renta, a 4 veces para familias con miembros con discapacidad o incapacidad absoluta, y a 5 veces para familias con miembros con parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad física superior al 65 %.
- Que en los 4 años anteriores la familia haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas (el esfuerzo que implica la hipoteca debe haberse multiplicado por 1,5).
- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 % de los ingresos netos de TODOS los miembros que componen la familia.
- Que se trate de una hipoteca sobre una única vivienda, concedida para su adquisición.
Todo lo anterior deberá ser probado por los deudores ante el Juez encargado de la ejecución hipotecaria, a través de una relación interminable de documentación determinada por la propia Ley.
Pongamos por caso que cualquiera de las anteriores personas va a ser desahuciada por no pagar su hipoteca. Si cumple todos los requisitos económicos descritos en la Ley, su abogado podrá reunir la documentación necesaria y presentarla ante el Juez, para paralizar el desalojo de la vivienda, al menos, hasta el 15-5-2015.
Como puede observarse, la tan esperada “paralización de los desahucios”, queda circunscrita a determinados colectivos que se encuentren circunstancias muy concretas, que además son complicadas de demostrar para quien no sea ducho en este tipo de procedimientos, o no cuente con asesoramiento legal.
Otras cuestiones que llaman la atención de esta Ley son:
- La introducción como causa de oposición a la ejecución hipotecaria, de la posible existencia de cláusulas abusivas (cumpliendo así con el mandato del Tribunal de Justicia de la UE).
- La imposibilidad de iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que no queden impagadas un mínimo de tres cuotas.
- La limitación de los intereses de demora de las hipotecas para compra de vivienda habitual a 3 veces el interés legal del dinero.
- La no supresión de la obligación de pagar las costas judiciales de la ejecución hipotecaria de vivienda habitual, aunque quedan limitadas en su cuantía al 5 % de la cantidad reclamada.
- La prohibición para las entidades de crédito, de conceder hipotecas para la compra de viviendas que superen el 80% del valor de tasación, limitando a su vez su duración a un máximo de 30 años.
La medida socialmente más demandada, la dación en pago, finalmente no ha sido acordada. La Ley sí recoge algunas previsiones que permitirán a los deudores extinguir toda la deuda pendiente, tras la pérdida de su vivienda, pagando un porcentaje que oscila entre el 65 % de la deuda pendiente (más el interés legal) en 5 años, o el 80 % en 10 años.
Sin embargo, muchas de estas medidas protectoras, pueden quedar en nada con la introducción de un artículo muy peligroso: el art. 6 de la Ley, que bajo el engañoso título “Fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios”, establece que junto a la firma del consumidor en la escritura pública de constitución del préstamo hipotecario, deberá constar una declaración manuscrita por el mismo consumidor en la que expresamente diga que ha sido advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.
Pensemos en el caso típico: consumidor solicita un crédito hipotecario para la compra de su vivienda. Negocia con el banco el capital que necesita, el tipo de interés y la duración del préstamo. Tras aportar todos los documentos requeridos por el banco, se le informa que el día “X” tiene que ir al Notario a firmar la escritura. En el 95 % de los casos, es el momento de la firma del préstamo el primero en el que el consumidor conoce realmente todo lo que va a firmar (conocer no quiere decir “comprender”). Pues bien, una vez “leída” la escritura, y firmada por el consumidor, éste deberá añadir de su puño y letra, “He sido advertido de los posibles riesgos derivados del contrato”.
Sin lugar a dudas, esta previsión entorpecerá enormemente una defensa basada en la existencia de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario, ante una eventual ejecución por impago, dejando así vacías de contenido muchas medidas adoptadas para su defensa.
En mi opinión, las medidas de protección adoptadas por esta Ley son escasas, e incluso muchas pueden quedar en nada si tenemos en cuenta la previsión contenida en el citado artículo 6. Son muchos los intereses que giran en torno a esta cuestión, aunque, sin duda, unos tienen más peso que otros.
